海外置业保值第一 “换个家过年”风险加剧

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[摘要]根据该报告，截至2016年5月，中国大陆地区总资产超过1000万的高净值个人数量约为134万，比2015年增加13万人，增长率为10.7%。

30岁的陈东(化名)发现自己的生活被“在哪里买房”这个命题打乱了。

尽管政策制定者已经明确表示“房子是为了生活，而不是为了投机”，但中国房价的上涨打击了包括陈东在内的中产阶级。根据万国地标胡润2017年全球房价指数，世界十大城市为中国大陆，其中合厦宁位列前三。

此外，自2014年初开始酝酿的人民币贬值趋势，也加剧了中产阶级对房地产缩水的担忧。在这种背景下，如何保护资产自然就成了课题的意义。

最后，陈东以50%的首付款买下了得克萨斯州(以下简称“得克萨斯”)的一栋别墅。在他看来，这是一笔好买卖:总价约为275万元人民币，相当于上世纪70年代上海一套约40平方米的丈夫住宅，北京东二环大厦的一个厨房和香港尖沙咀的一个卫生间，但别墅可以在国外购买。

去海外买房

选择在美国买房并不奇怪。自2010年第三波移民潮以来，公众舆论一直关注中国精英和财富的外流。然而，这一趋势仍在增加。

根据戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》，去年上半年，中国投资者向跨境房地产市场注入了170亿美元，成为仅次于美国的全球第二大跨境房地产投资来源。其中，约62%，总计106亿美元，流向了美国。

事实上，中国大陆高净值个人的数量正在增长。由胡润研究院和万国地产联合发布的《2017年中国高净值客户海外购房展望》揭示了一些东西。根据该报告，截至2016年5月，中国大陆总资产超过1000万的高净值个人数量约为134万，比2015年增加13万人，增长率为10.7%。

值得一提的是，近一半的中国高净值个人以海外房地产投资为主要目标，平均拥有2.3处海外房产，其中15.6%拥有4处以上海外房产。美国西部目前是中国高净值个人移民和海外购房者的首选目的地，尤其是洛杉矶、旧金山和西雅图，其中西雅图已连续两年上升，超过纽约，进入前三名。

“风险分散”已经成为像陈东这样的中产阶级购买海外房地产的主要原因。“国外住房贷款利息与国内公积金没有太大区别。如果有绿卡，贷款利率可以更低。”陈侗说。

根据海外第三方机构rca和仲量联行的数据，前几年人民币投资的首选国家仍然是美国、英国和加拿大，其次是澳大利亚和新加坡。

当中国人来的时候，他们的河流和湖泊是密不可分的。《时代周刊》记者了解到，在美国，许多房子只卖给中国人，以吸引中国买家。

投资回报是另一个方面。以德克萨斯州为例，房产税是买房的一项重要支出。每年，当地政府根据周边房产的交易价格对房屋进行评估，并根据评估所得征收2%-3%的房产税。“加上保险费、租赁管理费和物业费，一年的房款也要15万元左右。”陈东告诉时代周刊记者。

据《时代周刊》记者报道，海外购房的成本和风险也在上升。例如，在澳大利亚，自2016年4月以来，为了防止大规模海外投资者推高当地房价，澳大利亚四大银行表示，它们将不再为海外收入群体提供住房抵押贷款。在此期间，许多中国买家不得不通过汇丰(HSBC)、新加坡大华银行(Singapore uob)等银行进行贷款，贷款金额也受到一定程度的限制。

根据美亚房地产集团海外房地产从业者大卫(化名)的说法，许多中国人出国买房是一个更舒适的选择。“与一些理财产品相比，房子至少是有形的，海外房地产购买门槛不高。不可忽视潜在的投资风险，如房价、汇率波动、政策变化以及对当地法律的忽视导致的收入误判。

房地产企业四处奔走

在马来西亚的柔佛巴鲁，几乎不可能想象十多年前会有大量的中国人买房。这些年金所有者开始成群结队地来，他们花了很多钱。对中国开发商来说，这些买房人的“鲶鱼效应”可以预热和刺激整个海外市场。

这也加速了中国开发商在海外的投资。聚集在南阳就是一个缩影。

新山位于马来西亚最南端的伊斯坎达尔经济特区，是房地产企业出海的热门选择。它的卖点是离新加坡只有2公里左右，两地由跨海新马大桥连接。此外，它仍处于中国“一带一路”战略的关键位置。

像当年的深圳一样，这个地方非常年轻，直到2016年才庆祝它的10周年。新加坡给柔佛港带来溢出效应，就像香港给深圳带来溢出效应一样。马来西亚柔佛的拿督奥斯曼在接受媒体采访时，毫不避讳地肯定了这一点。

“从碧桂园(港股02007)金海湾项目开始，新山的房地产行业进入了发展的快车道。新加坡旁边的这个词进入了当地人的视野。”文化学者、马来西亚南方大学战略发展主任陈再凡说，他甚至把这个地方比作“亚洲新的好望角”。

对于碧桂园来说，新山是其海外业务的重要战场之一。如今，聚焦“新加坡”概念的是田园森林城市项目，仅广告支出就超过10亿元。在未来的20年里，2500亿元已经完成，将投入到这个项目中。

碧桂园非常重视森林城市项目。据《时代周刊》记者介绍，杨国强每个月都会去项目现场视察。在营销方面，碧桂园将以600名一线销售人员发挥其最大的人力资源策略。2016年10月，另一个名为中央公园的项目正式启动。

与碧桂园不同，R&F公主湾以“穿越新加波”的手法打开市场。这两家房地产企业共同感兴趣的是新加坡对新山的溢出效应:英美优质的教育资源、相对便宜便捷的老年医疗服务以及拥有永久产权的宜居环境。

绿地也被用来建造城市建筑。格陵兰进入东南亚的首选是距离上海总部近4000公里的新山。早些时候，格陵兰岛已经开始建设两个标志性项目:翡翠湾和阳光海岸。

马来西亚首都吉隆坡是中国房地产企业的另一个热门选择。吉隆坡和新加坡在距离上有无与伦比的优势。据新加坡总理李显龙介绍，龙鑫高速铁路建成后，你可以从新加坡到吉隆坡吃午饭，然后回新加坡。

与新山的碧桂园和R&F的“建设城市赢得未来”相比，敏捷更加注重吉隆坡现有的资源聚集效应。敏捷马来西亚总经理蔡告诉《时代周刊》记者，敏捷最初考虑的是柔佛巴鲁，但经过综合评估，最终选择了吉隆坡。

早在2014年1月，敏捷马来西亚的第一个项目就位于吉隆坡市中心。今年1月，吉隆坡万家乐项目开始销售。吉隆坡著名的高级住宅区基亚拉山(Mont kiara)距离吉隆坡著名的地标塔约10公里。

根据公开数据，雅居乐项目的320套售楼处中，有三分之一已经筹得，是曼佳乐地区的销售冠军，在吉隆坡排名第二。

敏捷满加乐营销总监王晓宇告诉《时代周刊》，该项目99%的产品销售给了当地客户，其中约70%来自当地的马来人、印度人和中国人，20%-25%来自日本和韩国，约5%来自欧洲和美国。然而，由于在中国缺乏推广，只有不到1%的客户真正来自中国大陆。

马来西亚政府也敏锐地捕捉到了中国中产阶级对国内市场的观望情绪，并积极伸出橄榄枝，以永久产权、市场经济和零遗产税等噱头吸引他们在海外购买自己的房子。

资产配置应该多样化

然而，在海外投资激增之际，2017年1月，国家外汇管理局细化并重申了购买外汇的目的。虽然每个居民5万美元的购汇额度没有减少，但购汇过程比以前更加复杂。重申个人客户购汇时需要填写《申请表》，明确购汇时不会被用于在境外购房或投资证券。

毫无疑问，这一宣布可能会增加个人向海外转移资金的难度，中国人的海外购房活动可能会受到潜在影响。然而，一些分析师指出，尽管难度有所增加，但这也可能刺激更多个人转移资金，以避免在后期进一步收紧外汇管制。

然而，值得注意的是，禁止个人购房和投资海外不是一项新政策，而是对原有外汇管理政策的重申。在以前的《外汇管理条例》和《个人外汇管理办法》中，已经指出居民在境外购房和买卖证券时不得经营。

据《泰晤士报》记者报道，许多海外房地产项目像往常一样，要求买家动员身边的亲友，用十多张身份证换成外汇，用蚂蚁搬家的方式买房。

“显然，监管当局不愿意看到这种违规行为发生。这一次，在个人购汇申请中明确说明了这一点，这也是为了抑制部分资金外流。”一些不愿透露姓名的银行账户经理分析了《时代周刊》记者。

然而，据另一位记者调查，为了应对交易限制，一些房地产企业开始为买家开路，购买海外房地产的操作路径依然存在。

设立国内有限责任公司而不是国内合伙企业作为海外直接投资的主体是一个很好的方式。根据记者掌握的一些海外投资中介机构的反馈信息，这些机构在设计投资计划时，会让客户避免接触政策中提到的“被视为异常、需要密切关注的海外投资业务”，并对资金退出的步骤和时间进行规划。

此外，一些企业还将通过海外账户或公司支付帮助买家解决支付问题。中国公司开发的许多海外房产也可以直接用人民币支付，其中一些只需要收取一定的手续费。

“但我认为投资首先要考虑的问题是:如何保持资产的价值？第二，如果我们不能保持价值，我们几十年的财富可能会在一夜之间流失。因此，我认为资产配置应该多样化和合理化。”1月14日，HKU经济管理学院教授、HKU中国金融研究中心主任宋敏公开表示。