监管机构研究助推 国内REITs迎来发展良机？

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冬天过去了，气温上升表明春天即将来临，在中国发展缓慢的房地产投资信托(reits)也可能迎来自己的“春天”。

近日，监管机构提出研究推广“公共基金+资产证券化”的房地产投资信托基金模式，以公共治理形成的各种公共设施为基础，实现长期资本与长期资产的对接，真正提高金融服务实体经济的效率，推动结构性改革深入发展。

对于许多国内投资者来说，reits产品仍然相当陌生，那么这些产品的特点是什么呢？中国目前的发展情况如何？公共基金的态度是什么？

监管者一再主张

所谓的reits是专门投资于房地产行业的投资基金。通过公开发行股票或单位受益凭证筹集资金，并提交专业投资管理机构运作，将资金投资于房地产或项目，获得投资收益和资本增值，然后以股息形式将投资收益分配给投资者。通常，商业地产的租金收入被用作此类产品的还款来源。

记者发现，这不是监管当局第一次提出要推动房地产投资信托基金的发展。去年底，监管机构最高管理层也在工作报告中提出，要推动公募reits的发展，将保险、银行融资、社保、养老等长期资金引入公募基金。

当时提出了详细的工作计划，如协调业界成立一个reits研究小组，深入研究reits的法律基础、产品设计、投资方式、税收待遇等关键问题。还完成了《美国房地产投资信托基金的发展》、《促进房地产投资信托基金的发展:意义、国际经验及中国房地产投资信托基金的税收负担》、《中国房地产投资信托基金制度路径选择》、《中国房地产投资信托基金制度路径及税收政策建议》等报告。，并推动银行的财富管理基金通过第三支柱养老金与reits连接。

仍然有许多困难需要克服

作为资产证券化的重要组成部分，reits在欧洲、美国、日本等国家已经发展了多年，目前正处于相对成熟的阶段。然而，在中国，这类产品的发展有些滞后。即使有更多的“类reits”产品，其实质也是“资产支持特别计划”(也称为abs)，发行者主要是合格的证券公司或基金子公司。

一位来自上海一家基金子公司的人士动情地表示，早在2006年，他就参加了一些关于中国房地产投资信托基金的研讨会。在过去的十年里，房地产投资信托基金有所发展，但整体步伐仍然相对缓慢。

据公开信息显示，2003年深圳证券交易所有专门的团队研究reits，但第一次公开发行reits直到2015年才正式启动，那就是由鹏华基金发行的鹏华前海万科reits (Aiji，净值，信息)。风能数据显示，截至2月17日，该基金的年化收益为6.1%。

在上述基金子公司看来，这种收入是相当不错的，“因为我们的行业租售比(即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比)仍然低于国外。”一般来说，外国reits或类似reits的产品对投资者的回报率可达6% ~ 7%。国内商业租售比能达到5%还不错，但很难满足基金的发行费用和投资者的收入需求。“。

然而，自那以后，除了合格境内机构投资者(QDII)reits之外，国内公开发行还没有推出REITs产品。

另一位资深私募股权人士承认，在他看来，目前我国发展reits基金主要存在以下问题:“一是仍然缺乏明确的法律规定和行业规章制度来保证reits的发展；第二，税收制度的障碍，如如何确定reits产品是债务型还是股票型，如何确定股权转让时的增值税部分，以及在税收处理上没有明确的规定或参考方案，这些因素最终都会体现在收益率上。”

公开募股有不同的反应

《2015年中国房地产投资信托基金发展报告》指出，房地产投资信托基金的发展对中国资本(港股00170)市场具有多重意义。例如，通过参与reits的发行、定价和投资管理，可以提高中国证券公司和基金公司的综合竞争力。证券市场增加了补充股票和债券的新投资品种，为房地产业发展提供了新的融资渠道，降低了金融系统风险，扩大了中国资本市场的边界和规模。这些也可能是房地产投资信托基金最近吸引注意力的重要原因。

尽管仍有许多问题亟待解决，但监管部门提出的新要求使一些公开发行取得了成功。

一位来自一家中型基金公司的人士向记者承认，国内房地产行业正慢慢走向一个更加成熟的阶段，这考验着开发商的管理和交易能力，并期待着与reits相关的配套政策。

上述子公司还表示，“有相关的法律法规，肯定会进行reits项目，并等待他们。”

不过，一些大型公开募款机构表示，公司业务的重点在其他方面，暂时不会过多关注reits。

吉安副总经理王群航指出，国内公募reits产品面临产品少、存量规模小、增量规模不足、业绩平平的尴尬局面。

“以上四种情况表明，第一，基金公司开发此类产品的热情不高；第二，投资者对此类产品的关注度不高，基金名称中的一系列字母可能会让很多人无法理解。"

“目前市场上仍有许多reits和类似reits的产品。事实上，我们非常高兴看到这种产品的问世，这表明我们已经向前迈出了许多步伐。公开发行房地产投资信托基金可能需要时间，但我相信这是值得等待的。”上述基金公司表示。