银行继续向房企敞开大门 今年前两月放贷近5000亿

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随着房地产调控的深入，国内发行公司债券、建立房地产集体信托、资产管理计划、资产证券化等多种融资渠道大大收紧了房地产企业。然而，银行向房地产开发企业发放贷款的大门依然敞开。

不久前，国家统计局发布的1-2月份最新房地产投资和销售数据显示，今年前两个月，住房企业国内贷款近5000亿元，同比增长11.5%。这也是近6年来1月和2月住房开发贷款总额同比最高。

房地产开发贷款逆势增长

根据国家统计局的最新数据，1月至2月，住房企业国内贷款达到4985亿元，为2012年以来同一指标的最大值(即1月和2月之和)。《证券时报》记者进一步调查了统计局网站上公布的数据，发现自去年10月出台楼市调控政策以来，开发贷款的金额逐月加快。

去年10月、11月和12月，住房开发贷款分别为1408亿元、1896亿元和2313亿元，分别高于去年同期的1396亿元、1531亿元和1586亿元。从总量看，2015年最后三个月开发贷款总额为4513亿元，比2016年同期的5617亿元增长24.46%。

也就是说，在住房企业融资渠道收紧的大环境下，银行发放的开发贷款逆势增加。“这说明银行对房企的资金只是部分收紧，并没有完全收紧；此外，银行可能没有高质量的资产，但信贷额度很高，其他银行不敢投资，因此只能投资房地产。”中原地产首席分析师张大伟表示。

值得一提的是，尽管住房开发贷款大幅增加，但房地产开发企业的到位资金总体呈下降趋势。

根据国家统计局的数据，房地产开发企业的现有资金包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。统计局的统计数据显示，自去年10月以来，房地产开发商的资金到位情况呈现整体下降趋势。去年10月，房企资本为12，550亿，11月为12，223亿，12月达到14，730亿的峰值(每年12月为峰值)；今年1月和2月的月平均值(1月和2月的数据每年一起披露，只能取平均值)已经下降到11440亿。

至于房企整体到位资金下降的原因，分析人士告诉记者，房企的融资环境仍然越来越严格，其他融资渠道也处于趋紧状态。

其他融资渠道仍在收紧

事实上，随着房地产调控的深入，房地产企业的渠道融资业务正面临着更加严格的监管。

自去年第四季度以来，银监会在16个热点城市对金融机构的房地产相关业务进行了专项检查，包括但不限于首付贷款、房地产开发贷款、与房地产中介和房地产企业的合作、财务管理和信托等。今年2月，融资渠道进一步收紧，基金行业协会发布了《备案管理规范第4号》，禁止私募和资产管理计划投资上述16个热点城市的房地产项目。

这样的规定正在生效。

首先，房地产公司的债务受到限制。自去年9月底以来，上海和深圳证券交易所收紧了对房地产行业企业债券的监管。海通证券(600837，BUY)(港股06837)分析师蒋超的研究报告显示，2016年11月，国内房地产企业债券共发行18只，较10月份的41只和9月份的80只大幅减少，发行金额也从10月份开始。420亿元减少到120亿元；12月份，浙江万向只发行了5笔私人债务，总额为1.4亿元人民币。2017年1月，共发行房地产公司债券6只，发行金额32.4亿元，仅占去年同期的2.4%。即使考虑到春季的影响，与2016年2月相比，发行额仅为10.3%；今年1月份，房地产企业债券的发行量仅为同期的2.4%，而自2月份以来，房地产企业债券一直处于“零发行”状态。

其次，房地产信托产品的发行收紧。1月份，房地产行业成立的集体信托只有100亿元，同比下降30%以上；2月份以来，集体信托的成立规模只有15.9亿元。据业内人士称，资本成本已升至7%以上。

因此，内地房地产企业在海外发行债券的现象急剧升温。据记者统计，今年以来，内地房地产企业已发行23只海外债券，总规模达79.5亿美元。

海通证券指出，就融资成本而言，2016年海外房地产债券平均票面利率低于2015年。然而，随着人民币和美元的贬值进入加息周期，海外债券发行成本开始反弹，去年万科、绿地和碧桂园(港股02007)发行的多张票据的票面金额均有所上升。在人民币贬值和美元债务融资成本上升的背景下，房地产企业仍然选择海外融资，这主要是受国内融资趋紧的驱动。