房地产投资保持韧性 调控双紧缩将延续

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在过去的2017年，经历了严格监管的房地产市场似乎更加稳定。2017年，房地产调控集中在“一城一策”，甚至“一城多策”，分类调控的效果逐渐显现。

根据国家发展和改革委员会发布的最新数据，2017年，房地产开发投资达到109799亿元，同比增长7%，增幅为0.1个百分点。房地产开发投资占总投资的17.4%，同比增长0.2个百分点。

西南证券(600369)的一位分析师表示，2017年的房地产投资显示出强劲的“弹性”。主要原因是房企不断补货，导致土地购买量和价格增加，精装修比例提高导致竣工延迟，使得有效建筑面积增长率超出预期。

就地区而言，东部、中部和西部地区发展投资同比分别增长7.2%、11.6%和3.5%；在子结构方面，写字楼和商业楼宇的投资增长率只有3.5%和-1.2%，远远低于住宅发展的投资增长率(9.4%)。

国家发改委相关负责人表示，房地产市场面临租赁市场发展缓慢、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道不够多样化等问题。房地产开发投资需要继续以优化结构为突破口和重点。

深圳房地产研究中心研究部副主任李昨日在接受《证券日报》采访时表示，今年的调控和房贷“双收紧”局面将继续保持。以“五限”为主要内容的调控(限购、限贷、限价、限售)也将保持高压态势。根据刚刚发布的数据，截至2017年，中国家庭贷款余额已达到40.45万亿元，加上4.5万亿元的公积金贷款和私人贷款，居民的杠杆率已达到60%左右，与当前住房市场反弹前的2014年相比，几乎翻了一番。控制居民和增加杠杆将是2018年“去杠杆化”的重点。

李表示，从开发投资来看，一方面，征地面积在过去六年(2011年至2016年)首次增加，告别了连续三年负增长的局面。2017年，供应面积和交易价格分别增长15.8%和49.4%，增速分别接近5年。这是过去六年来的最高水平，300个城市的土地销售增长了24%，一线城市增长了62%；另一方面，房地产市场供应方的改革加快了，住房供应结构发生了变化。首先，棚改规模从原计划的500万套增加到580万套；其次，2017年，50个城市出售了100多处租赁土地，并对现有的商业办公楼和工业厂房进行了振兴，以"改变租赁"，这也在全面展开；第三，2018年，供应方改革将从去产能、去库存转向短板、去杠杆化，集体建设用地将进入市场，宅基地将得到再利用，小城镇建设、农村危房改造、新市民落地后市政管道建设将全面加快。因此，房地产市场的第二个主题是存量土地和住房要素的再分配，这也将促进今年房地产市场发展的稳定投资。