正荣地产土储货值达2800亿 今年净负债率控在100%以内

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昨天，郑融房地产发布了上市后的第一份“成绩单”。

根据公司2017年业绩报告，郑融房地产年签约销售额达到701.5亿元(人民币，下同)，签约销售面积380万平方米，分别增长78.5%和102.3%，平均销售价格约为18484元/平方米；毛利润42.2亿元，同比增长33.1%，毛利润21%左右，净利润15.2亿元，同比增长22.4%，核心净利润12.6亿元，同比增长57.5%。

在2017年业绩会议上，关于21%的毛利率，郑融房地产管理层表示，由于毛利率结转周期，2017年的毛利率主要来自2015年和2016年销售的项目，这些项目大多位于郑融全国扩张后的新城市。当时，为了吸引本地客户，最初的开盘价较低。我相信2017年后，毛利水平将会有很大提高。

事实上，随着房地产行业集中度的快速提高和市场分化的加剧，大多数房地产企业在2017年都制定了新的战略，目标是实现1000亿元甚至上千亿元的销售目标。对于房地产企业来说，规模代表融资能力、土地谈判能力和品牌影响力。有鉴于此，郑融还提出了1000亿元的销售目标。

在业绩会议上，郑融房地产的管理层表示，对于目前的房地产行业，规模是必要的，但很难实现质量增长。郑融一直强调稳定发展，应该实现规模、效益和质量的平衡发展。截至2017年底，郑融房地产的土地储备已达1500多万平方米(约占股权的70%)，土地储备价值约为2800亿元，可支撑未来三年的发展。到2018年，计划征地规模将达到1000-1500亿元，预计全面征地规模将达到2500亿元左右。新获得的土地权利的比例在60%到65%之间。

郑融通过公开招标、拍卖挂牌、收购兼并、合作等方式增加其价值储备。新城包括郑州、合肥和济南。然而，虽然增加土地收购投资是为了实现规模发展的目标，但对于房地产行业来说，规模的快速扩张可能意味着增加债务、控制负债率水平和规避资金链风险。

根据郑融2017年的业绩报告，考虑ipo融资后，该公司的净负债率为120.2%，同比下降41.65%。2017年加权平均借款成本较2016年下降约120个基点，融资成本进一步降低。

事实上，自上市以来，资本市场的直接融资为郑融房地产带来了持续的金融支持。据公开信息显示，郑融地产发放的战略信贷总额已超过1000亿元人民币。中国发行了30亿元的永久债券，上海证券交易所批准了24亿元的资产支持证券，这将在不久的将来完成。

对此，管理层表示，房地产企业是资本密集型产业，总体而言，郑融的负债率逐年下降。该公司将进一步调整其债务结构，如用长期负债取代短期负债。此外，上市后融资渠道多样，空.降低了融资成本"我们的目标是今年将净负债率进一步控制在100%以内."