深圳房价每平米下跌16元的幕后

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近日，深圳市国土资源委员会公布了4月份的楼市数据。虽然深圳二手房交易量较上月有所增加，但较去年同期下降了6.41%。一手住房平均价格在上月下降6元/平方米后，又下降了16元/平方米，深圳的新房已经连续19个月“降价”。

面对深圳房价逐月下跌16元的事实，许多人对此嗤之以鼻。难怪网民对深圳新房价格下跌表示不满。尽管深圳新房价格已连续19个月下跌，但高房价的格局没有任何改变的迹象。目前一手和二手的平均价格相差不大。深圳房价收入比是40.2，这意味着房价的总价是你家平均年收入的40倍，大概是国际通用标准的6倍。

事实上，一手房价在4月份下跌16元/平方米并不奇怪。3月份，二手房平均价格环比仅下降6元/平方米。深圳的房价经历了这样一个持续的“微跌”现象。它背后的问题是什么？数据显示，今年第一季度，深圳新房成交量同比增长70%，表明海外购房需求正在升温。然而，自去年以来，深圳的新房供应明显下降。此外，与2016年相比，2017年待售住宅数量减少了30.4%，与2015年相比几乎减少了一半。试想一下，深圳的新房目前供不应求，那么房价怎么会大幅下跌呢？不上去很好。

深圳是较早实施房企限价令的一线城市。2017年1月，深圳率先颁布了《商品房预售和现售价格管理操作规程》，规定对商品房预售和现售价格进行管理。规定开发企业申报的平均价格不得明显高于周围同类房屋的平均售价。

在这种限价政策下，由于开发商出售新房的价格受到限价指令的限制，推出新房的意愿非常低，要么是囤积房产，要么是推迟新房上市。然而，受新房供应量持续下降的影响，二手房市场的交易量和平均交易价格都超过了一手住房市场，甚至在一些地区出现了一手和二手房平均交易价格“上下颠倒”的现象。

在新房“稀缺”的背景下，以宽松销售为主要特征的深圳楼市在过去一年发生了变化，整体销售已成惯例。基金、投资公司、工业公司、区政府和人才住房集团等主体都加入了整个购房大军。对于开发商来说，整个购买过程可以促使开发商“薄利多销”，迅速回笼资金，而对于普通散户来说，在深圳很难找到新房子。

值得一提的是，人才住房集团已经收购了大量公寓和住宅物业用于人才安置。深圳市人才住宅集团成立于2016年，是一家国有独资公司，负责人才住宅的投资、建设和运营管理。目前，本集团正通过投资、项目回购、合作开发和长期租赁等方式，培养和建设人才安居。

新房价格低于备案的“限价”，许多新房与周边二手房相比“划算”，从而吸引了一大批财力雄厚的企事业单位购买力进入市场。对于开发商来说，整笔销售的好处是资金可以很快返还，而且没有必要在售价上给予太大的折扣。因此，深圳的新房价格现在受限价令的控制，受整体销售购买力的支撑，房价只能呈现小幅下跌的困境。