都在说抢房 最新数据告诉你真实的楼市是怎样的

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根据房地产研究机构嘉里31日晚发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售百强排行榜》，今年前五个月碧桂园以3345.2亿元的销售额排名第一，恒大和万科分别以2552.6亿元和2392.2亿元的销售额排名第二和第三。据股权金额统计，恒大以2427.5亿元获得第一名。今年前五个月，碧桂园和万科的股本总额分别为2281.9亿元和1674.5亿元。此外，保利、融创和绿地在头五个月的销售额超过了1000亿元人民币。 据嘉里统计，今年前五个月，百强房地产企业整体销售规模达到3.47万亿元，同比增长33.5%。三大房地产龙头企业中，碧桂园和恒大受益于三、四线城市布局，今年前五个月累计业绩分别增长37%和39.5%。根据5月份的数据，前100家房地产企业的月业绩环比增长18%，创下全年新高，5月份月业绩超过100亿元的房地产企业达到24家，其中碧桂园的月销售额首次超过700亿元。

2018年1月至5月，房地产百强企业各梯队的销售门槛较去年同期有所提高。前3名和前30名住宅企业的门槛分别提高了31.4%和38.8%，分别达到2392.2亿元和305.5亿元。然而，前100家房地产企业的销售额增幅最小，仅为19.5%，同比增长至62亿元。克里预计，在监管和控制政策逐步升级的背景下，今年大型房地产企业的集中度将进一步提高。未来，基准房企将凭借自身优势，通过高周转率和国家战略布局实现反市场扩张。

自第一季度以来，房地产市场继续分化，不同城市和地区之间差异很大。柯睿研究中心研究部主任杨克威认为，受欢迎的项目大多是位于热点城市的项目，那里的二手房价格上下颠倒，配套资源相对完善，而其他项目大多表现一般。

以上海为例，据嘉里统计，今年以来，上海市场已开盘65个项目，其中24个项目认购超过售房数，30个项目认购少于售房数，11个项目基本持平。其中，由于4月份集中在市场上的高端项目大多以低于市场预期和周边二手房价格的价格出售，申请人数远远超过了房屋数量，申请人数高达95%。然而，与此同时，许多新需要的和新改革的项目经常是冷的，申请人的数量没有超过房子的数量，一些项目的申请人的数量只有一位数。

5月份，市场调控政策继续收紧，监管领域继续向二三线城市和四线城市延伸。“限价令”、“限售令”和“抽签选房”等严格政策逐渐成为热点城市的标准。目前，上海、南京、长沙、成都、杭州、Xi、武汉、深圳等城市都采用了摇号选房政策。预计今年将有更多的城市加入摇号大军。

延伸阅读

住房融资仍然紧张，快速销售是最好的政策

在监管力度不断加大的背景下，快速销售和去库存仍然是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘宏宇昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资工作会议上表示，2018年将继续保持严格的监管态势，开发商融资渠道将继续收紧，融资成本可能继续上升。开发商应积极减少债务和杠杆，尤其是小型住房企业将面临巨大考验。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)也认为，现金流对房地产企业来说极其重要，开发商只需“卖得快，走得快”。

住宅企业的绩效差异越来越明显

会上发布的《2018年中国房地产上市公司十大研究报告》显示，2017年，在资本市场“监管升级，脱离虚拟现实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但交易规模达到新高，整体实现“增收节支”。与此同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性方面的差异正在加剧。

据统计，去年沪深两市房地产上市企业和香港房地产上市企业的平均营业收入分别为167.37亿元和328.09亿元，分别增长8.11%和27.64%；平均净利润分别达到21亿元和51.94亿元，分别增长25.34%和52.27%。据观察，不同销售阵营的企业净利润与核心净利润的差异明显，净利润与核心净利润的增长率之差逐步减小。

报告显示，3000亿元以上和1000亿元至3000亿元的住房企业核心净利润平均增长率分别为58.54%和67.15%，相差近10个百分点。

自2018年以来，房地产监管不断加强。“目前，房地产上市公司的规模竞争更加激烈，提高杠杆率实现规模快速扩张已成为大多数房地产上市公司的战略选择。”中国指数研究院院长莫天全表示，在这种背景下，库存管理能力、周转率和现金流状况已经成为房地产企业生存的关键。

快速销售的去库存策略必须继续

国家研究中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房地产企业必须尽快适应国民经济和房地产业的转型发展。目前，中国去杠杆化已取得阶段性成果，但仍面临防范和化解金融风险的巨大压力。

“居民杠杆率快速上升和地方政府隐性债务问题尚未得到根本解决，防范和化解重大风险是未来三年的重中之重。在这种环境下，房地产企业必须增强风险意识，提高风险防范能力，警惕资本环境变化带来的风险。”他说。

“我们预计今年全国房地产销售面积将会下降，可能会下降到10%以内，销售额将会略有增加。”欧阳杰表示，房地产企业的真正风险不是负债率，而是现金流是否充足，这是快速卖出、抢量、抢规模的策略之一。

根据上述报道，在高土地成本和资金不断紧缩的压力下，目前中小上市房地产企业在行业中的营业额较小。今年，大型上市房地产企业应该通过加快去工业化和提高周转率来锁定业绩。

国泰君安(601211)首席房地产分析师谢浩宇认为，所谓的“房地产业低库存”只是一个营销工具。“从我们观察到的数据、第三方数据和房地产企业资产负债表中的存货数据(即使扣除应收账款)，我们也不能断定存货量低。目前，房地产行业的平均去化学周期应该是4年左右，这是一个历史的高水平，而不是低水平，所以我们必须重视它。”谢浩宇说道。