2018年目标大战开启 更多房企吹响冲击“千亿”号角

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[编者按]春光明媚的三月对房地产企业意义重大。一方面，前一年的成绩公布后有喜怒哀乐；另一方面，我们必须面对新年销售目标的挑战。房地产企业的年度目标不仅反映了房地产企业对当年发展的判断和自身战略的制定，也反映了当年整个房地产行业的发展状况和竞争态势。随着产业集中度的进一步提高，住宅企业的发展步伐越来越清晰。在业内人士看来，对于规模达5000亿的“碧万衡”，乘风破浪的趋势将继续上演；3000亿、2000亿和1000亿保障房企业也渴望在新的一年里"更上一层楼"；此外，越来越多的房企设定了今年冲击“1000亿营”的目标。

显然，2018年“上游一万亿、中游一千亿”的房企“大运会”已经开始了。

每个记者吴若凡每个编辑魏

对于房地产企业来说，3月份不仅是过去一年的总结期，也是宣布新的年度目标的关键节点。截至目前，已有40多家房地产企业公布了2017年度业绩和2018年度销售计划。

根据中国证券的数据，碧桂园、恒大和万科2018年的业绩前景分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。然而，后面的追赶者并不软弱。以融创中国为例，其2017年销售额超过3000亿元，同比增长140%。同样，1000亿水平上的竞争也很激烈。

《国家商报》记者注意到，许多业内受访者表达了类似的观点:房企的年度目标不仅是一个口号，还能在更大程度上反映一家公司对行业发展和自身战略的判断，并能反映出当年整个行业的发展状况。随着2018年战火的燃烧，住宅企业之间的竞争将呈现出什么样的新的行业趋势？

“高度寡头垄断”市场即将到来

“领先的房地产企业正在逆势而上，迅速发展；中小住宅企业仍在苦苦挣扎，其成长的空空间和市场份额受到进一步挤压；在500强公司中，也有少数公司的销售份额很小，而且呈负增长。”根据第三方市场机构发布的最新《房地产500强评估报告》(以下简称《报告》)，行业格局判断为这样。

根据韩毅的数据，2017年前10家住房企业的门槛已经达到1521亿元，前20家住房企业的门槛接近1000亿元；前50家住房企业的集中度接近50%。自2016年以来，房地产行业集中度明显加快。据估计，只需两三年时间，中国房地产市场的洗牌门槛将定在500亿至1000亿元的销售额。因此，目前相对落后的企业已经吹响了2018年“千亿元”的号角。

至于2018年的房企格局，柯睿预测，2018年，1000亿人的规模将从17个扩大到30个。

新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰向《国家商报》记者提供了一个保守的估计:2020年，前四大房企的销售额将超过1万亿元，前一大房企可能接近3万亿元，总计约6万亿元；第五至第十届房地产企业销售额将达到3500-8000亿元，总销售额约为3万亿元。据测算，前20家房地产企业的总销售额将达到11.5万亿元，市场份额将超过80%，平均增长率将达到39%。即使我们退一步看，排名前20的房地产企业占据了70%的市场份额，这似乎也不太令人担忧。

在目前的房地产形势下，似乎所有的生死都与规模有关。“如果你不能在‘高度寡头垄断’市场到来之前抢占更多的市场份额，即使是大型房地产企业也会落在后面。如果你不进去，你就不能进去！”欧阳杰坦率地说。

根据日本著名产业组织专家植草益的“市场结构分工理论”，当前八大产业占据70%以上的市场份额时，就可以进入“高寡头垄断”市场。而中国的房地产业已经近在咫尺。

“因此，房地产企业设定的目标不是吸引注意力。当市场交易呈现出由龙头房企集中的趋势时，房企设定的目标不仅决定了2018年的发展规模，也决定了未来的长期发展。”安居克的首席房地产分析师张博告诉《国家商业日报》。

正如欧阳杰所说:“有一个尺度才有江湖地位，有一个江湖地位才有话语权。”

土储竞争成为住宅企业的生命之门

值得一提的是，虽然大多数企业都是按销售额排名的，但在目前的市场结构中讨论的“规模”不仅仅是业绩的多少那么简单，还需要实力和能力。

持续高增长的关键在于“粮仓”(土壤储存)。

一个有趣的细节是，在排名前30位的房地产企业中，近年来土地储备的增长率远远高于销售业绩的增长率。以新城控股为例，自2016年以来，新增土地储备(规划可建面积)高于销售面积，比例为2.5: 1。

“这正好印证了‘兵马不动，粮草为先’的战术。”欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，前30家房地产企业的销售门槛将超过1000亿元人民币，如果它们想保持队形并继续扩张，就需要更多可开发的土地。

数据显示，截至2017年上半年，恒大和碧桂园的土地储备均超过2亿平方米，万科和融创的土地储备均超过1亿平方米。根据2017年房地产企业的平均销售价格，这四家房地产企业的价值都超过了1万亿元。根据2017年各房地产企业的销售增长率，韩毅预计2019 ~2020年将有更多的房地产企业实现万亿元的价值，2018年部分企业可能达到万亿元。

但问题是资源是有上限的，未来空的土地空间将是有限的。

此外，根据行业惯例，100万平方米建筑面积中约有20%不能出售，如公共建筑和人防车库。因此，为了保持业绩增长，房地产企业必须获得比销售面积更多的土地储备，才能在未来获得更高的增长。

去年年底，前20家住房企业的总价值为3.5万亿元。按照基准企业50%的年平均增长率，今年有必要补充5.5万亿元的产值，以保证年销售增长51%。

“虽然2017年新城控股的销售增长率达到了96%，但增长率和意愿仍然很强。不过，在新一轮的限制性发展下，企业也可能面临未来增长率将随总体趋势逐年下降的局面。”欧阳杰直言不讳地表示，不仅新城控股，而且20强房地产企业都有强烈的增长愿望，但增长速度也会放缓。

嘉里研究还指出，规模始终是房地产企业的核心，但从碧桂园没有设定销售目标的角度来看，战略层面显示出摆脱原有大规模影响的迹象。净负债比率上升，近期融资环境恶化，长期债务借贷难度加大，都是企业关注的问题。

长期以来，房地产企业的利润一直在下降

与发展实力相比，你能否活得好取决于利润。

张博在接受《商业日报》采访时表示，根据数十家已发布年报的房地产企业的情况，领先房地产企业的利润超出预期，其中超过80%的企业利润同比大幅增长。“这一轮规模之争是一场全面的质量之争，其中包括各种能力，如盈利能力。”

最近，旭辉集团总裁林伟民再次强调:“没有规模是不可能的，但规模不是万能的。”2018年，徐汇的年销售额为1400亿元。然而，在“政策悲哀、融资环境悲哀、市场悲哀”的背景下，林瑞麟要求提高规模的质量，而不仅仅是规模。

欧阳杰还直言不讳地表示，今后，房企不仅要注重规模，还要注重利润，这是大型房企追求业绩的必然选择。

报告指出，2017年，500强房地产企业销售额增速保持快速增长，主要得益于高房价；然而，销售领域的增长率在增长指数中急剧下降到22.3%；虽然营业利润增速连续三年回升，但并未超过2010年的水平，从长期来看仍处于下行通道。因此，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资产管理模式”转变，从“买地、盖房、卖房”向“资产整合、优化运营”转变，行业面临全面转型。

例如，优秀的开发商开始重视生活服务业务部门，逐步探索“空房建”与“生活服务”的统一发展，“硬件+软件”并重，并迅速切入股票运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、大众创作分享等。，并开始形成产业链协同。

根据张博的说法，从目前的情况来看，影响第一阵营的住房企业数量非常少，第二阵营充满了火药，第三阵营是一场生死之战。在销售增长率和利润增长率预计将长期放缓的背景下，抓住目前唯一的时间非常重要。

编辑朱昱