全国二手房量增价稳刚需入市 一二手房价格严重倒挂

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最近几个月，全国许多城市的二手房市场出现了成交量上升、市场升温的现象，这与许多城市的新建住房市场形成了鲜明对比。

根据来自北京、南京、杭州、上海和苏州的“我爱我家”(000560)的监测数据，中国的二手房市场自今年3月以来确实已经回暖。今年5月，北京、南京、苏州、杭州和上海售出了逾5.8万套二手房，较4月份增长了约17%，并回到了去年的水平。去年3月，当市场处于最佳状态时，这五个城市售出了76000多套二手房。

对此，我家市场研究所所长胡景晖认为，去年北京推出“3.17新政”后，许多城市纷纷效仿，大大抑制了各城市的市场需求，包括投机需求和自住需求。经过一年多的缓冲，投机需求已被完全抑制，但在现实需求下，自住需求已开始重新进入市场，尤其是在北京等房价下跌的城市。总的来说，春节后中国二手房市场的回暖更多的是一个调控的过程，导致刚刚被抑制后的回归正常。

胡景晖进一步表示，在政策的干预下，二手房市场升温幅度有限，空很难在恢复正常交易水平后继续上涨。即使央行再次降低标准释放流动性，在定向情况下，全国二手房市场也不会受到太大影响。

事实上，首先，二手房价格倒挂需要从城市、地区和房地产的具体情况来看。例如，北京二手房的平均价格约为5-6万元/平方米，而新房的平均价格仅为4万元/平方米。首先，二手房的价格已经明显上下颠倒，但这主要是因为北京已经进入了二手房时代，新房子基本上位于五环路以外的郊区县，所以价格自然低于市中心的二手房。但是，南京和上海同一地区、同一地点的价格倒挂主要是政策调控造成的，因为政府对新房的调控更直接、力度更大，而二手房的价格更多的是由市场交易中的买卖双方形成的，政策的影响相对较小，所以市场容易出现一手和二手倒挂。

胡景晖认为，新房和二手房之间的价差不一定需要平滑收敛。虽然差价在短期内可能会对个人投资决策产生影响，因为首先，二手房价格倒挂会给个人在购买新房时转售和赚取差价的动机，但在限制销售政策和正在酝酿的房产税的控制下，这两个市场可以分离和发展，不需要完全统一。