年中楼市观察：不同城市房价分化 调控增“新四限”

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中新网7月5日电(记者虞丘)你想在今年下半年买房吗？不要匆忙做决定。除了考虑你自己的实际情况，你可能需要了解房地产市场的最新政策，并听取业内人士的意见。

房价是下降了还是上升了？

今年上半年各地房价的涨跌可以用一句话来概括:一、二、三四线城市的房价走势明显分化。

由于调控政策不放松，一线城市房价相对稳定。根据国家统计局的数据，今年2月至4月，一线城市二手房价格持续下降，5月份出现反弹，但涨幅或跌幅并不显著。

北京的一位房地产经纪人告诉记者，最近几个月，大多数人都买了第一套房并换了房间，很多人更喜欢小型密集社区中的两居室小公寓。与几年前相比，购房者的讨价还价空房的价格下降了，但房价并没有明显上升。

二线城市被分割了。从3月到5月，南京、杭州、无锡、合肥、福州等热点城市的新房价格环比持续下降，但在成都、xi、青岛等部分城市，房价涨幅明显。

第三部分:四线城市的价格涨幅相对较高。4月和5月，丹东、三亚和海口连续两个月逐月新增房价涨幅居前三位。

根据易居研究所5月发布的100个城市的新房数据，一线、二线和三线四线城市的平均交易价格分别上涨了3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金华和莆田分别增长66%、56%和54%。

总体而言，一线城市的房价相对稳定，而一些二线和三线四线城市的房地产市场正在升温。

为什么一些城市的房价会上涨？

今年上半年，一些城市的定居门槛一再下降。天津出台了“海河人才计划”，海南出台了“百万人才进海南”的新政策，Xi放宽了对依靠直系亲属的限制，石家庄、长春、郑州、合肥、长沙等许多地方也出台了住房补贴政策。

“在通过本地人才政策吸引人才之后，这也增加了购房需求。供需紧张导致房地产市场预期上升。”中原地产首席分析师张大伟表示。

从数据来看，棚改在四线城市的去库存化过程中发挥了重要作用。

根据易居研究所的报告，2018年5月，在其监测的100个城市中，四线城市新建商品房的比例为9.8个月，为2010年以来的最低月值。

在去库存化的过程中，价格波动将不可避免地发生。

“国家通过货币补偿，盘活了棚户区居民的房地产资产，极大地提高了居民的购买力。拆迁还创造了住宅需求和房地产的下游消费需求。”川才证券报道称。

稳定房地产市场，不断提升监管水平

为了解决一些城市房价大幅波动的问题，地方政府经常出台调控政策。

据中原地产研究中心统计，2018年1月至6月，中国房地产调控政策的数量高达192次，比2017年1月至6月增长了65%。其中，5月份的调控次数创下新纪录。

与以前相比，监管政策的特点是什么？

特点1:瑶瑶城市的数量正在增加

“摇号可以保证购房者更公平地获得购房权，也可以打击收取‘茶费’和购买有内部关系的房子的行为。”住房研究所首席分析师张博说。

目前，包括南京、上海、长沙、成都、武汉、Xi、杭州在内的七个城市已经出台了摇号购买政策，深圳的一些楼盘已经开始摇号购买。

然而，由于新房的限价甚至低于二手房，有人认为买房就是“赚钱”，彩票中出现了“抢号”和违规操作的现象。例如，杭州有三家公司以某人的名义在同一栋大楼中中奖，当Xi的一栋大楼发生摇晃时，一些公职人员因非法销售而受到处罚。

特点2:在“老四限”的基础上增加“新四限”

2016年9月30日，北京出台了新的房地产市场政策，这开启了中国房地产市场监管的新一轮浪潮。几十个城市出台了各种调控措施，其中最典型的是“四个限制”:限购、限价、限贷和限售。

2018年上半年，房地产监管进一步升级，但部分城市房价环比上涨继续扩大，彩票混乱屡禁不止。因此，监管压力继续加大。

6月底，长沙出台了新的楼市政策，措施非常严格。益居房地产研究院副院长杨红旭指出，在限购方面，长沙出台了四项新的堵塞漏洞措施:离婚限制、新的结算限制、公司限制和未成年人限制。

其中，5月份成都出台的新政中也出现了限制离婚和新定居人士购房的内容；6月份Xi和杭州的新政，以及7月份上海的新政，都反映出企业限购住房的情况。

特别是，“公司只限于购买房屋”。以前的限购政策主要针对个人或家庭，但对公司购房的限制很少。据张博介绍，这项政策通过“打补丁”堵住了以企业名义炒房的漏洞，预计将有更多城市跟进。

特征3:访谈的强度显著增强

4月下旬至5月上旬，住房和城乡建设部对Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市进行了两次访谈。

值得注意的是，并非所有受访的12个城市都是房价明显上涨的城市。张大伟表示，这与住房和城乡建设部建立的预警系统有关，该系统警告一些地方未来房价可能会上涨。与之前的事后管理不同，这次采访是一个预先警告。

2017年底，住房和城乡建设部提出研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系，加强对地方房地产市场稳定的评估和访谈问责。

张大伟指出，12个城市的访谈实际上是上述政策的落地，代表了未来的预警-访谈-问责，房地产调控已经从过去的一市一策升级为“三步走”。

下半年房价怎么算？

壳牌研究院(原连锁研究所)首席分析师徐小乐预测:“下半年的监管政策仍然很紧。”

他认为，抵押贷款利率将继续保持在目前的高水平或可能进一步提高。此外，企业融资将继续受到限制，工棚改革的力度将在较高水平上放缓，人才引进等政策的短期影响将消散，下半年楼市下行压力将略有加大。

中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王预测，由于房地产调控政策的不断收紧，一线和热点二线城市将率先触底反弹。相对宽松的政策和需求溢出等因素仍将支撑四线城市保持一定程度的人气。然而，随着去库存政策的逐步退出，预计三、四级市场的调整将在今年下半年进行。

此外，住房和城乡建设部等7个部门将于下半年在北京、上海等30个城市开展专项行动，控制房地产市场的混乱局面，重点打击投机性房地产团伙、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告等4个方面。

“以上30个城市都是房地产监管的‘牛鼻子’。这些城市很稳定，全国房地产市场也很稳定。”张大伟说。(结束)