深圳房价连跌7月后成交量大增146% 迎新一轮上涨？

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据21日报道，根据深圳市土地委员会的数据，深圳新房均价已连续7个月下降，但4月份深圳新房均价仅下降0.2%，成交量环比上升146%，市场温度略有上升。然而，深圳中原、Q王芳等许多机构认为，尽管新房交易量有所反弹，但总量仍低于去年的平均水平；目前，政策环境依然紧张，尤其是深圳的监管政策尚未出台，买方市场仍在继续。

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饱受高房价打击的中国人一直在寻找救命稻草来抑制高房价。首先是政府监管，然后是财产税，现在他们把最后的希望寄托在长期机制上。

近期房地产长效机制讨论升温的一个重要原因是，中央政治局在4月25日研究当前经济形势时提出，“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。”研究决策者特别提醒大家，这次使用的词是“加速形成”，但在过去，“研究”被使用。例如，去年底的中央经济工作会议和今年的政府工作报告分别是“加快编制”和“加快编制”。

我无意破坏公众在这个关键时刻抑制高房价的最后信心。我一直坚持认为，房地产必须更多地依靠制度建设等长期机制，而不是暴雨般的监管，这打乱了房地产的生理周期，最终使政策的可信度落入“塔西佗陷阱”，这也让监管本身尴尬。尽管监管的可信度已经破产，但这是推动长期机制的唯一选择。

但是，我们应该记住，建立一个长期机制的目的是为了房地产的稳定和健康发展，而不是为了抑制高房价。这与公众的期望相去甚远。

特别是在过去的20年里，我们一直忙于应对短期内房价的过度上涨，我们在制度建设上欠了太多的钱。可以说，系统建设基本上处于一种干净整洁的局面。

这也意味着建立一个长期的机制需要很长的时间，从框架到具体制度的建立和完善。我只是希望市民对未来长远机制的期望能够更理性和冷静。

正如我在前一篇文章中所说，中国房地产的根本问题是“灵魂”问题。

房子原本是用来生活的，但在我们的公共政策和地方政府看来，它们已经成为经济发展和创收的工具。

房地产政策本来应该是一项民生和社会政策，但它已经成功地转变为经济政策和增长政策，房地产已经成为名副其实的支柱产业。

每次经济下滑，房地产首当其冲，成为对冲经济下行风险的主要工具。同时，土地出让金逐渐成为地方政府收入的主要来源。在许多地方，土地出让收入占财政收入的50%以上。对土地金融和房地产的过度依赖导致了房地产行业的各种混乱。与此同时，随着房价的上涨，住房逐渐脱离了基本的居住功能，成为资产配置的主要工具。

显然，这是一个严重偏离“主题”的行业，因为它承担了太多与住宅无关的功能。

你为什么想要这栋房子，你为什么想要建一栋房子，你为什么想要买一栋房子？这些都不是问题，但现在它们已经成为最大、最难回答的问题。

因此，要建立一个长效机制，首先要做的不是如何设计具体的制度，而是回归房地产的灵魂。也就是说，“房子是为了生活”的官方定义。

记住，说房子是用来生活的很容易，但做起来很难。困难的关键在于，在房地产成为地方创收和稳定增长的工具后，现有的政策体系不是围绕居住而建，而是围绕如何使这一支柱产业做大做强，以及如何确保政府创收而建。

例如，为什么现行的土地制度规定政府有权出售土地，因为只有这样，我们才能人为地制造短缺，确保政府收入最大化。

因此，在建立长效机制之前，首先要纠正房地产的政策目标。

这需要彻底重建这一体系，而不是在以前房地产被用作创收工具的废墟上建立长期机制。如果是建在以前的基础上，房子仍然不会成为“住宅”，房地产仍然会成为支柱产业和创收工具。

第二，就长期机制本身而言，它不能通过中央政府发布的文件或条例来解决。总之，长效机制是与房地产稳定发展相关的一系列制度体系，包括土地制度、税收制度、信用制度、住房保障制度、交易制度等。

我看到一些媒体一看到风就马上看到“大雨倾盆”的预测，我知道他们在这个问题上太天真了。

长期机制本质上是一个改革问题。例如，改革我国的土地交易制度，改变地方政府对一级土地市场的垄断，改变住房在整个土地供应中所占的低比例，改变集体土地不能直接上市交易的现状都是非常困难的。所涉及的利益非常复杂，在10年或8年的时间里，如果没有一场游戏，就不可能出台体面的措施。

例如，财产税很热。许多不了解真相的人认为，一旦开征房产税，他们就能立即压低高房价。这个想法太愚蠢和幼稚了。物业税对高房价是否有效，取决于具体的制度设计和配套政策，这不能一次或两次推出。

另一个例子是住房保障制度。到目前为止，没有立法，没有专门的机构，也没有来自普通基金和金融机构的担保。它基本上处于“三不”状态，其运作完全取决于政府的意识。在这方面，立法的任务非常繁重。

还有，我经常提到房地产信息系统的建立。住房统计制度、住房价格统计制度、住房普查、住房统一登记等等，都需要时间。

我的意思不是反对长期机制，而是告诉大家对长期机制的建立和效果要有耐心，不要理想化。

未来房地产长效机制的建立，必须建立在确立房地产民生政策标准的基础上，围绕住房是民生的基本主题，全面梳理住房投资政策、信贷政策、税收政策和土地政策，构建制度框架。

特别是要重视基本制度的建设，就必须对这些政策本身进行梳理和调整，围绕“房子被占”来构建这些制度。同时，要重视基础体系建设，包括房价统计体系、房地产基础信息、房地产统一登记、土地供应信息、住房保障法律制度和相关部门的重建。

当然，长期机制建立后，未必能够解决所有问题。

举例来说，学区的住房问题不能通过一个长期机制来解决。中国有些学区房价高得惊人的原因是，我们将房屋所有权与儿童入学紧密联系在一起，这是人为造成的。一方面，我们说我们应该鼓励租房，但另一方面，我们把住房与基本公共服务，如儿童教育，紧紧捆绑在一起，这是没有道理的。

又如，一些人缺乏对中国高房价的长期机制和复杂性的研究。他们认为“房子被占”的问题太简单，对这个问题的政策支持方面缺乏深入思考，认为只要开征物业税，高房价的牛鼻子马上就能抓住。过去两年，有人打着长期机制的旗号，对物业税进行投机。然而，中国房地产业的税收问题并不像控股环节中的税收缺失那么简单，而是需要重构整个税费体系。如果将长期机制简化为“加税”的噱头，那也是对房屋居住定位的误解和偏离。

最后，我希望我的文章能让大家更加冷静和理性，而不是悲伤。

然而，在控制高房价已经成为“政治正确”的情况下，你不必担心房价会如何上涨，也不必去一些四线城市拿着被子通宵排队抢房子。这时，你可以买几斤瓜子，坐在小板凳上，看几个江湖上的高手预约。无论如何，我认为看比赛比研究房地产有趣多了。