5月北京二手房成交量创14个月新高

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根据诸葛房产研究所的监测数据，5月份北京二手房销售数量为18096套，同比增长32.3%，同比增长67.5%。继3月份突破1万套后，北京二手房交易量连续3个月突破1万套，5月份二手房交易量创下14个月新高。

业内分析人士指出，5月份北京二手房交易量破纪录，主要是受学区住房需求集中释放和购房结束后继续入市的影响。在严格的信贷措施下，北京房地产市场保持相对稳定。此外，随着近期北京限价房政策的实施，项目进入市场的速度有望加快，市场供应量将大幅增加，这将有助于稳定房价。

季节性因素很突出

在新增商品房方面，方云数据研究中心的数据显示，5月份北京新增商品房709套，同比增长239.23%，同比下降74.89%；售出3496台，比上个月增长82.75%，同比增长0.84%；平均成交价为43136元/平方米，比上个月增长23.56%，同比增长21.25%；交易面积29.97万平方米，同比增长42.10%，同比下降23.89%；总营业额为120.36亿元，比上个月增长52.64%，比去年同期下降7.72%。交易主要集中在昌平、石景山、通州等郊区。

就二手房而言，中原地产研究中心的统计数据显示，自4月份以来，北京二手房市场的签约量一直处于楼市调控以来的高位。根据周数据，最近连续三周有超过3800套二手房被签约。

中原地产首席分析师张大伟指出，5月份二手房创纪录的最大原因是部分地区学区政策的调整，特别是东、西部城市学区准入条件的调整，导致部分家庭出现了住房转移。例如，5月份西城区签订的合同比例达到8.2%，东城区达到5%。在往年正常情况下，这两个地区的市场份额基本上分别为5%和3%。

在今年北京“从小到大”的政策中，“依靠四位老人”的招生办法，即学龄儿童的户籍登记受到更严格的政策限制。只有当父母所在区域外没有房间，并且三代户籍在该区域并实际居住时，他们才能在该区域登记，从而刺激一些家庭在家庭内部转移他们的房屋，以确保学龄儿童先于学校。

此外，经过一年多的调控，北京二手房价格调整明显。从2017年4月至今，过去12个月的累计跌幅超过15%，部分地区房价下跌近20%。对于一些购房者来说，北京目前的房价已经降到了心理价位，他们只需要买家进入市场。

张大伟指出，目前，北京楼市二手房成交量仍处于稳定周期。5月份，学区交易的影响实际上被排除在外，市场上二手房的实际成交量约为15，000套。总体而言，北京市场已从2017年第三季度和第四季度的最低水平逐渐走向稳定。

诸葛搜房首席分析师陈雷表示，二线城市监管力度不断加大，热点三四线城市监管政策频繁，市场热度被完全压制。此外，许多城市的贷款利率都有所上升，导致北京过剩的住房需求回归，北京二手房成交量逐渐增加。预计高温将在后期持续。累积需求释放后，市场将略有下降，然后恢复稳定。

下半年供应大幅增加

5月7日，北京市住房和城乡建设委员会网站发布了《关于加强限价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。市场人士指出，北京楼市的加性调控措施已取得明显成效。限价房政策出台后，预计未来两个月北京限价房供应将出现井喷。

为了加强对房地产的监管，自2017年以来，北京所有出售的商品房土地都实行了限价，但由于限价房政策不明确，这部分项目没有进入市场。政策明确后，预计将加快市场进入，增加市场供应。

张大伟表示，从市场供应节奏来看，2018年5月份仅供应了5044套商品房，其中包括140平方米以内的经济适用房，大量限价房属于这部分项目。政策实施后，市场有望加速增加市场供给。未来五年，北京将完成25万套共有产权房屋的土地供应。通过加快住房供应、提高建设质量、公平合理分配住房，将进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住宅回笼，有效促进北京房地产市场稳定健康运行。

《中国证券报》记者从一些限价房项目了解到，限价房政策出台后，一些直接作为商品房出售的项目加快了步伐，争取尽快收回资金。一家大型房地产企业的昌平限价房项目销售人员告诉《中国证券报》，该项目的主体户型面积约为100平方米，总价接近500万元，非常适合自住。公司还通过各种渠道加大销售力度，吸引新老客户前来采购。

信贷紧缩仍在继续

严格认定二套房，大幅度提高二套房首付和信贷利率，已成为当前北京房地产调控措施的利器。《中国证券报》记者从房地产中介和银行了解到，目前北京第一套房的利率已上调至基准利率的1.1倍，而第二套房仍严格执行1.2倍的基准利率，购房资金成本明显增加。普通抵押贷款已经基本消失，因为信贷成本已经大大增加到基准利率的1.3倍以上。

目前，非普通住房仍严格执行80%的首付政策，明显减少了过去房地产交易中常见的阴阳合同现象。在第二套房的交易中，增加购房杠杆的方式为数不多，如降低普通住房的交易价格(五环路的总价不超过468万元)，在集中交付房屋购买公房。

中国证券报记者从房地产中介处了解到，目前抵押贷款成本处于较高水平，但贷款速度明显加快，抵押贷款额度相对宽松。目前，商业贷款审批后的贷款时间约为一个半月，明显快于前期。但总体而言，高首付率和高信贷成本仍明显抑制了大房和高价房的交易。