受困融资渠道收窄 房企千方百计调降负债率

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“我们最近一期披露的资本负债率约为75%，净资产负债率超过120%。最近，我们开始从注资和拓宽融资渠道方面着手。我相信半年度报告的负债率将会下降。”中国北方一家国有房地产企业的首席财务官李明(化名)最近一直忙于向各种投资者解释公司目前的财务状况。《中国证券报》记者采访了多家房地产企业，了解到千方百计降低资本负债率已成为大多数房企财务工作的重中之重。自2018年以来，随着房地产融资渠道的缩小和销售结束时去仓库时间的延长，房地产企业财务主管的工作量突然增加。

金钱是昂贵的

陈顺(化名)在香港股市上市的一家房地产企业担任财务总监已近8年。该公司的大部分房产和地块集中在京津冀和长三角地区，2017年销售额约为300亿元。自2017年以来，公司逐步调整了业务战略，并开始向京津冀和长三角以外的地区扩张，以避免在原有业务集中地区实施日益严格的房地产市场监管政策。为此，陈顺主管部门主动与银行等新区房地产企业联系。

“在目前的市场形势下，很难在新的领域开拓市场。除非你有财力支持新区的开发，或者与当地有实力的房企合作开发土地。”陈顺坦言，2017年，公司只是零星收购了浙南、深圳和合肥的土地。“基本上，它们都与当地房地产公司合作，通过它们在当地银行的现有信贷获得资金。”对于2018年的发展，陈顺表示，很难获得廉价资金。

陈顺计算了《中国证券报》记者的账户。“目前中长期发展贷款总体利率在6.5%至9%之间，土地划拨利率较高；中间票的利率在5%左右；永久债券的利率首次保持在7%。如果你想续约，利率会更高。公司债券的利率也在5%以上，有的甚至达到7%-8%。”。

李明感觉基本上是一样的。“与2017年之前相比，金钱是无法相比的。当时，3%的利率无处不在。但现在，例如，发行债券，即使给它9%，它可能不会发行。”

事实上，融资渠道的收紧和住房企业成本的上升已经成为行业面临的共同问题。

5月30日，和盛在2018年发行了31亿元非公开发行的公司债券。6月15日，金融街(000402)将发行的50亿元公司债券被停牌。此外，泰和、R&F、碧桂园(港股02007)等房地产企业今年也相继暂停发行相关债券。

根据海通证券(600837，诊断)(港股06837)，截至2018年6月8日，已有24家房企发行了总额为1125亿元的公司债券；暂停发行21次，计划发行规模总计1510亿元。暂停金额超过发行金额。

梁麟(化名)工作的民营房地产企业是上述暂停发行公司债券的房地产企业之一。他是公司的首席财务官。“当融资渠道宽松时，公共债务、私人债务、银行贷款和信托等渠道相对顺畅。”梁麟表示，自2017年下半年以来，许多融资渠道对房企“指数化”的要求越来越严格，如“负债率、规模、排名、项目具体进度，甚至所有制结构等”。

6月中旬，梁麟的部门加紧准备与私募债券项目相关的材料。他介绍说，“募集资金的使用增加了一些关于长期租赁品牌自持物业管理的内容，同时也要求减少对纯住宅开发的投资。”

降低债务比率

在2018年4月召开的年度股东大会和年前召开的年终工作会议上，陈顺和李明所在公司的董事会和管理层均要求财务部密切关注负债率。

《中国证券报》记者采访的上述三家房地产企业的资本负债率均超过75%。其中，超过80%的房地产企业位于陈顺。

“国有资产的主要股东要求，公司今年的主要任务之一是降低负债率。”李明承认，这在一定程度上使公司的管理陷入了困境。“为了降低债务比率，我们必须切断一些信贷，发行债券，并降低债务规模。然而，公司的发展需要新的金融支持，需要新的信贷和债券发行来支持。”李明表示，为了满足股东的相关要求，公司一段时间没有征地，而是忙于消化现有存货项目，或者选择资产较轻的房地产开发或限制较少的商业资产开发。

至于新借的债务，我们应该选择更多能在资产负债表上反映出来的永久债务。“今年形成了一定规模的永久性负债，未计入当期资产负债表，这在一定程度上缓解了负债率的持续上升。”李明说。

梁麟对《中国证券报》表示，永久债券对房地产企业的资质要求很高，发行者需要aa+以上的企业。“通常，非龙头企业或国有企业的房地产企业很难发行永久债券”。

中诚评级的相关人士告诉《中国证券报》，随着房企融资渠道的收紧，评级标准越来越严格。“我们过去有三个层次的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营状况、财务状况和偿债能力是一级指标；偿付能力下的短期偿债和长期偿债是次要指标；然后注意ebitda(税前利润、利息、折旧和摊销)等三个指标。2018年1月，评级方法进行了修订，取消了二级指标，三级指标提高并细化为二级指标。统一的指标体系有利于评级的准确性。过去，当市场好的时候，我们更注重商业情况，如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等。，并且更加重视财务中的存货周转。但现在更多地关注企业的负债指标，防范财务风险成为人们关注的焦点。”

“一般来说，不同的房企融资结构是不同的，有的主要是开发贷款，有的主要是门票，有的主要是信托。”一位资深房地产分析师向《中国证券报》表示，在资金不断增加、企业负债率居高不下的背景下，房地产企业受到不同程度的影响。“例如，以信托为主要融资渠道的房地产企业今年可能会遇到困难。”

多方突围

“这就像走钢丝一样。如果你太胖，你会失去平衡并摔倒。如果你变瘦了，存活的机会就会更大。”陈顺表示，房地产企业应该注意自己的负债率。“现在管理层开会关注内债情况。新成本、预期收入和预期利润率也是关键点。”

李明还表示，除了金融形势，发展战略需要谨慎。

李明最近正忙着为外省的另一家房地产企业做担保业务。该房地产企业的债务较高，相关金融机构不接受其作为融资主体，必须由资质良好的企业担保。

“以前有过相关的合作，我们对彼此的情况有了更好的了解。担保贷款以项目和股权为担保，有利于公司在当地的业务拓展。”李明承认，近年来一些房地产企业过分强调扩张，积累了相当大的债务规模和杠杆率。“为了减少债务，采用新的杠杆来消化旧的杠杆，无异于饮鸩止渴。”

李明认为，房企应该强调加快项目周转。“我们对新进入的土地提出了快速周转的要求。该项目需要在一年甚至更短的时间内从启动到开放完成。”李明说:“短周期意味着以更低的成本获得更高的效率。这也是降低债务比率和增加金融灵活性的一种方式。”

然而，李明指出，快速的人员流动意味着财务部门的工作量和压力成倍增加。“土方工程、材料结算、人员成本和销售策略的变化要求财务部门更快地做出反应，结算周期也更灵活。”

梁麟的房地产公司转向新的房地产形式，如长期租赁公寓。"从今年的情况来看，融资更方便，还是租赁融资."梁麟说:“银行、保险和经纪公司都在盯着这一块。”

政策层面也支持长期租赁市场。5月底，中国银行保险监督管理委员会(601988)(港股03988)发布《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》，允许保险公司通过直接投资和保险资产管理机构参与长期租赁市场，发起设立债务投资计划、股权投资计划、资产支持计划和保险私募股权基金。此前，建行、农行等大型金融机构以多种形式参与其中。

上述《中国证券报》记者采访和调查的三家房地产企业都提出了自己的2018年长期租赁品牌发展规划，中期目标是到2020年达到2万至10万的规模。“从利润角度来看，长期租赁行业仍需要改进其业务模式。但资本水平更加开放。”在位于北京朝阳区黄金地段的办公室里，梁麟指着东北的一栋大楼对记者说:“这是我们在北京的集中长期租赁公寓，可能支持公司未来的转型。”