华夏幸福对赌，平安资管砸137.7亿成“二掌柜”

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几个月前，由于现金流问题，华夏幸福在这个城市引发了一场风暴。在逐渐平静下来后，这座新工业城市的经营者又投下了一颗重炸弹。

7月10日中午，华夏幸福发布股份转让交易公告，控股股东华夏控股与众合丁基资本将华夏幸福5.82亿股股份转让给平安资产管理，占总股本的19.7%，股份转让价格为23.655元/股，总对价为137.7亿元。

交易完成后，华夏控股与一致行动人丁基资本的持股比例将从62.37%降至42.67%，平安资产管理及其关联方的持股比例将从0.18%增至19.88%，一举占据“第二司库”的位置。

在投资者眼中，这数百亿资金无疑是华夏幸福的“及时雨”，其股价已经下跌了几个月。受此影响，华夏幸福的股价在下午开盘时直线上升，一度上下波动。截至7月10日，华夏幸福的股价达到27.31元/股，增长9.68%。

关于股权转让的原因以及以后公司结构是否会调整，时代财经打电话给华夏幸福相关人士询问，并表示目前一切以公告为准。公告中提到，平安资产管理协会提名两名合格的董事候选人进入华夏幸福。

估价调整机制

一位证券分析师告诉时代财经，在许多投资者眼中，华夏幸福的股价被严重低估。“去年，安雄概念股经历了一轮高强度的拉升，而华夏幸福是最受关注的安雄概念股之一。然而，由于中国产业结构喜人，融资问题更加突出，股市表现远弱于投资者预期。"

该公司还表示，平安资产管理对房地产投资非常熟悉，其财务实力相对较强。有了平安资产管理的支持，华夏幸福的财力可以大大减轻，投资者也会重拾信心。

时代财经了解到，在此之前，平安部门已逐步成为碧桂园、融创和徐汇的第二大股东，平安部门总资产达到6万亿元。

中国企业资本联盟副主席白文喜分析说，保险资本是一种巨大的长期资本，要求安全性高，不追求超额回报。住房企业手中的土地资源对他们来说非常宝贵。投资华夏幸福可以享受长期土地增值保值的丰厚红利，这是一个很好的投资机会。

当然，擅长资本游戏的平安有自己的投资逻辑，不会每次投资都“吃亏”。这一次，平安资产管理也为自己画了一个“护身符”。

华夏控股向平安资产管理承诺，华夏幸福2018年、2019年和2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

在此期间，如果华夏幸福当期实际净利润低于承诺利润的95%，则需按照承诺净利润与当期实际净利润之差×平安资产管理持有股份19.7%的公式，以现金形式对平安资产管理进行补偿。

此外，本次股份转让后，华夏控股及其实际控制人王如需减持华夏幸福股份，需经平安资产管理公司书面同意，且每股转让价格不得低于本次股份转让价格。

从上面的赌博协议中，我们可以看到，经过这场战斗，华夏幸福基金的问题得到了一定程度的缓解，但它也失去了一定的话语权。接下来，华夏幸福面临着一个承诺带来的业绩压力。

图片来源:中国视觉

缓解现金流

华夏幸福2017年年报显示，去年其营业收入为596.35亿元，同比增长10.8%；上市公司股东应占净利润87.81亿元，同比增长35.26%。2015年和2016年，华夏幸福上市公司股东应占净利润分别为48.01亿元和64.92亿元。

需要指出的是，在华夏幸福87.81亿元的净利润中，住房的贡献率为40%，工业新城的贡献率为60%。查阅华夏幸福历年的年报，我们可以看到，近年来，工业园区的数量呈指数级增长。2015年，华夏幸福增加了4个新公园，2016年，新增加的公园数量达到11个，2017年增加到21个。

虽然工业园区的利润远远超过普通住宅的利润水平，但工业园区比例的快速上升为华夏幸福的现金流紧张奠定了基础。在承诺的利润目标完成之前，如何保持健康的现金流状态是首先要解决的问题。

“现在房企已经转向以现金流为核心，以资金链为底线，否则利润目标将失去意义。”柏文喜欢说，在目前的状态下，华夏幸福承诺的利润目标经受住了巨大的考验，资金链是第一要务。

“中国的幸福生产城市将周边土地的升值与产业集聚相结合，然后将房地产现金作为盈利模式。资金回流太长、太慢，现金流面临压力是很自然的。”根据白文喜的分析，工业环境和住房需求需要很长时间才能相互推动成熟。这种模式在北京周边发展时可以充分享受产业和人口的溢出效应，但向二、三线城市的大规模复制无疑是对资本链的考验。

进入高速增长周期后，华夏幸福对资金的需求越来越大，并采用了与金融机构合作、企业债券、中期票据、ppp资产证券化等数十种融资方式。

2018年以来，国内金融环境趋紧，华夏幸福的融资能力也受到一定程度的影响。根据2018年第一季度报告，从1月到3月，华夏幸福的筹资活动现金流入为134.33亿元，与去年同期的187.86亿元相比大幅下降。

上述证券分析师认为，平安资产管理带来的现金可以让华夏幸福的现金流度过一个短暂的“放松期”，但从长期来看，依靠平安资产管理来“喂养”支持发展是不现实的。对于华夏幸福来说，加快项目资金的返还是解决资金问题最有效的途径。

在此之前，中国大部分的幸福土地储备都位于北京周边地区。近年来，受调控政策的影响，他们的项目状况不佳。华夏幸福必须走出北京周边地区，开始利用国家扩张来拉动、销售和扩张。

华夏幸福秘书长林成宏曾在一次投资者交流会议上表示，2017年，在华夏幸福近1522亿的销售收入中，超过300亿来自北京以外。华夏幸福总裁孟静表示，2018年2000亿元的销售目标是北京50%，其他地方50%。