地产寡头格局初现雏形 关键一步在合纵连横

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[摘要]“在未来的房地产格局中，80%的企业将面临财务困境的低谷。”

中国的房地产业总能在神话创造财富。在过去的几年里，胡润和福布斯排行榜中房地产行业的富人数量超过了任何其他行业。暴利时代随着房地产市场的深度监管而结束。在汹涌的浪潮下，每一个房地产企业都在拼命刷新自己的生存轨迹。

新一轮大象游戏开始了。2016年，中国房地产企业多达101000亿，包括融创、绿城和华润。在七家老牌1000亿房企中，万科、恒大、碧桂园(港股02007)再次蝉联行业转型榜首，成为3000亿元的超级房企。

房地产市场的上限触手可及，寡头模式正在形成。未来五年，行业集中度将越来越明显。对于前10名的会员，每年需要4000亿元的销售业绩。

1000亿左右的增长时间正在缩短。从1000亿元到2000亿元，这个行业经历了三年；从2000亿元到3000亿元，这个行业只用了两年时间；从3000亿元到4000亿元，可能不会花太长时间。

“国家队”的重组孕育了另一批房地产巨头。自2016年以来，21家被SASAC允许从事房地产业务的中央企业异常活跃，至少有10家开始了内外部重组和并购。例如，中海地产收购中信地产、保利地产(600048，收购)和AVIC地产(000043，收购)进行重组。

房地产市场已成为大型企业的重要战场，并购、转型和退出已成为该行业的关键标志。钱变得越来越难赚，一些中小型房地产企业被迫退出这个市场。

经过连续四年的向下调整，2016年房企的利润率没有在“10万亿”日之下逆转。据中原地产研究中心统计，前三季度，沪深两市132家上市房地产企业的总营业收入为8780.5亿元，净利润仅为687.8亿元，平均利润率降至7.8%。2013年，住房企业平均利润率高达11.97%；2014年的平均净利润为10%。

在这个巨人纵横合作的时代，联合联恒是打造寡头住宅企业的重要选择。在日益加剧的马太效应下，行业洗牌将会越来越激烈。未来，房企将不再是“小而美”，而是“小而不美”。一半以上的住房企业将因经营缓慢而被边缘化、转型或消失在市场中。

统计显示，从2015年初至2016年11月中旬，27家a股上市房地产企业发布了重大资产重组公告。此外，在已发行新股的93家上市房地产企业中，有37家与资产收购有关。

“在未来的房地产结构中，80%的企业将在低谷中面临财务困难，其中约40%可以通过外部股权或债务融资解决危机，其余60%将被迫转移资产或股权。”北京贝塔咨询中心合伙人杜指出，“由此带来的行业整合机会将促进优势企业的成长。”

高盛高华证券曾发布一份研究报告称，预计在2017年第一季度左右，房地产行业的领导者将更积极地参与高杠杆或低盈利企业的整合和收购。